در سالهای گذشته بخش زیادی از معاملات ملکی با اسناد عادی مانند قولنامه انجام میشد؛ اسنادی که اعتبار محدودی دارند و موجب بروز اختلافات و دعاوی متعدد شدهاند. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف مقابله با همین بیثباتی تصویب شد تا مسیر معاملات را بهسمت ثبت رسمی و شفافیت هرچه بیشتر هدایت کند.
این قانون، وضعیت معاملات عادی گذشته و آینده را در چند دوره زمانی مشخص بررسی میکند. در ادامه، این دورهها به شکلی روشن و قابل فهم بیان شده است.
۱. معاملات عادی قبل از تصویب قانون الزام
معاملات اموال غیرمنقولی که پیش از تصویب قانون الزام با اسناد عادی انجام شدهاند، مطابق ماده ۱۰ این قانون تحت حمایت قرار میگیرند. براساس این ماده، سازمان ثبت موظف است سامانهای با عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» ایجاد کند تا افرادی که بر اساس سند عادی مدعی مالکیت هستند، امکان ثبت ادعا و ارائه مدارک خود را داشته باشند. برای این منظور، دو مهلت قانونی تعیین شده است: نخست، دو سال از زمان راهاندازی سامانه برای ثبت ادعا و بارگذاری مستندات؛ و دوم، دو سال پس از ثبت ادعا برای اقدام به تنظیم سند رسمی، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا انجام سایر اقداماتی که به اخذ سند رسمی مالکیت منتهی میشود.
در صورتی که هیچ اقدامی در این مواعد انجام نشود، اسناد عادی در برابر اراضی عمومی و دولتی و همچنین در برابر اشخاص ثالث با حسننیت ــ یعنی افرادی که از وجود معامله قبلی اطلاعی نداشتهاند ــ قابل استناد نخواهد بود. با این حال، در برابر اشخاصی که از معامله پیشین اطلاع داشته و فاقد حسننیت محسوب میشوند، سند عادی همچنان میتواند اثر حقوقی داشته باشد و اثر حقوقی آن بسته به زمان انعقاد میتواند تابع زمان حکومت ماده 62 قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور( در صورتیکه معامله عادی پس از لازمالاجرا شدن مقرره مذکور متعقد شده باشد) یا ماده 48 قانون ثبت( در صورتیکه معامله عادی قبل از لازمالاجرا شدن ماده 62 منعقد شده باشد) میگردد.
۲. معاملات عادی بعد از تصویب و قبل از لازمالاجرا شدن کامل قانون
این دوره شامل معاملاتی است که پس از تصویب قانون الزام و پیش از پایان یافتن مواعد ماده ۱۰ با اسناد عادی انجام شدهاند. به دنبال نسخ ماده 62 قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور، در این معاملات اعتبار اثباتی اسناد عادی در محاکم محدود شده است؛ و از طرف دیگر، ماده ۱۰ قانون الزام برای بخشی از همین معاملات عادی راهکار ساماندهی و امکان اخذ سند مالکیت را پیشبینی کرده است. بر اساس ماده ۱۰ و آییننامه مربوط، امکان ثبت ادعا برای معاملاتی که قبل از راهاندازی سامانه و حتی تا یک سال پس از راهاندازی آن منعقد شدهاند وجود دارد و در صورت ثبت در سامانه، این معاملات میتوانند پس از طی مواعد و انجام اقدامات قانونی لازم، به سند مالکیت تبدیل شوند. اما اگر این معاملات در مهلت مقرر در سامانه ثبت نشوند، سند عادی ناشی از آنها در برابر اراضی عمومی و اشخاص ثالث با حسن نیت قابل استناد نخواهد بود و صرفاً در برابر اشخاص فاقد حسن نیت اثر حقوقی خواهد داشت. همچنین معاملاتی که بیش از یک سال پس از راهاندازی سامانه و پیش از پایان مواعد ماده ۱۰ با سند عادی انجام میشوند، اصولاً مشمول محدودیتهای سختگیرانه ماده ۴۸ قانون ثبت بوده و از نظر اثباتی در محاکم اعتبار نخواهند داشت.
۳. معاملات عادی روی املاکی که بعد از ۳/۴/۱۴۰۳ سند تکبرگ گرفتهاند
وضعیت ویژهای در مورد معاملاتی وجود دارد که با سند عادی بر املاکی انجام میشود که سند مالکیت حدنگار (تکبرگ) آنها پس از تاریخ ۳/۴/۱۴۰۳ صادر شده است. مطابق تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام، از زمان صدور سند حدنگار برای این املاک، هرگونه سند عادی مربوط به معامله آن ملک مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده ۱ خواهد بود، حتی اگر سامانه موضوع ماده ۱۰ هنوز راهاندازی نشده باشد. به موجب ماده ۱، دعاوی ناشی از معاملات ثبتنشده و ادله مربوط به آنها در مراجع قضایی، شبهقضایی و داوری قابل استماع نیست و فاقد اعتبار تلقی میشود و تنها شخصی که نام او در دفتر املاک ثبت شده یا از وی ارث برده شده است، مالک قانونی شناخته میشود. بر این اساس، معاملات انجامشده با سند عادی نسبت به املاکی که پس از تاریخ یادشده سند حدنگار دریافت کردهاند، عملاً بیاثر بوده و امکان طرح دعوا یا استناد به این اسناد در هیچ مرجع رسمی وجود نخواهد داشت.
۴. معاملات با سند عادی پس از لازمالاجرا شدن کامل قانون
پس از پایان کامل مواعد مقرر در ماده ۱۰ قانون الزام (دو سال برای ثبت ادعا و دو سال برای اقدام جهت اخذ سند رسمی)، هر معاملهای نسبت به اموال غیرمنقول که با سند عادی انجام شود، مستقیماً مشمول ماده ۱ این قانون قرار میگیرد و آثار آن بهطور کامل بر چنین اسنادی بار میشود. در این وضعیت، هیچ دعوایی مبتنی بر سند عادی، از جمله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اثبات وقوع بیع، ابطال سند رسمی، خلع ید، تخلیه و سایر دعاوی ناشی از مالکیت، در محاکم پذیرفته نخواهد شد و دستگاههای اجرایی نیز اسناد عادی را نه بهعنوان سند مالکیت و نه بهعنوان مبنای اتخاذ تصمیم اداری به رسمیت نمیشناسند. تنها دعوایی که همچنان قابلیت طرح دارد، دعوای استرداد عوضین است؛ یعنی خریدار یا فروشنده میتوانند ثمن یا عوض معامله را مطالبه کنند، اما این دعوا هیچ اثری بر مالکیت عینِ ملک نداشته و ناظر به بازگشت مالیِ معامله است، نه اثبات حقی نسبت به ملک.
بنابراین، هر شخصی که ملکی را با سند عادی خریداری کرده یا قصد انعقاد چنین معاملهای را دارد، باید دقیقاً وضعیت خود را نسبت به دورههای پیشبینیشده در ماده ۱۰ مشخص کند و ببیند آیا هنوز امکان استفاده از سامانه ثبت ادعا و تبدیل سند عادی به سند رسمی برای او وجود دارد یا خیر. در بسیاری از موارد، تنها طریق حفظ حق، ثبت بهموقع ادعا در سامانه و سپس طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مهلت قانونی است؛ زیرا در صورت انقضای این مواعد، معاملهای که با سند عادی انجام شده، ممکن است در برابر دولت و اشخاص با حسن نیت کاملاً بیاثر شود.
برای مطالعه سامانه ساغر و فرآیند ثبت ادعا در املاک فاقد سند رسمی، اینجا کلیک کنید.
نظرات کاربران
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.
برای ثبت نظر باید وارد شوید.
ورود به سایت