اگر تا به حال با خرید و فروش مغازه یا سرقفلی سروکار داشتهاید، احتمالاً اصطلاح «حق واگذاری محل» را شنیدهاید. این حق یکی از مفاهیم مهم در قوانین مالیاتی و ثبت معاملات ملکی است؛ اما تعریف و حدود آن همیشه محل اختلاف بوده است. در ادامه، این موضوع را به زبان ساده توضیح میدهیم.
1. حق واگذاری محل یعنی چه؟
حق واگذاری محل مفهومی است که نخستینبار در قانون مالیاتهای مستقیم سال ۱۳۴۵ مطرح شد. در آن قانون تصریح شده بود که هر مبلغی که مالک یا مستأجر بابت حق اشغال یک محل یا حق کسب و پیشه دریافت کند، در حکم «حق واگذاری محل» است. اگرچه این ماده بعدها حذف شد، اما قانون فعلی نیز تعریفی نزدیک به همین مضمون ارائه کرده و حق واگذاری محل را شامل حق کسب یا پیشه، حق تصرف محل و حقوق ناشی از موقعیت تجاری ملک میداند. به این ترتیب، این نهاد حقوقی همچنان در نظام حقوقی ایران حضور دارد، هرچند تعریف آن در قوانین موجود با قدری ابهام همراه است.
2. اختلاف نظر: چه املاکی مشمول حق واگذاری محل هستند؟
در مورد اینکه چه املاکی مشمول حق واگذاری محل هستند، میان سازمان امور مالیاتی و دیوان عدالت اداری اختلاف نظر وجود دارد. سازمان امور مالیاتی معتقد است هر زمین یا ملکی با هر نوع کاربری، اگر ارزش آن از قیمت زمین مسکونی منطقه بیشتر باشد، مشمول مالیات مربوط به حق واگذاری محل است؛ حتی اگر هیچ بنای تجاری یا فعالیت کسبوکار در آن وجود نداشته باشد. در مقابل، دیوان عدالت اداری در آرای متعدد اعلام کرده که حق واگذاری محل صرفاً درباره املاک تجاری موضوعیت دارد و بنابراین زمینی که در محدوده تجاری قرار گرفته اما فاقد بنا و فعالیت تجاری است، مشمول این عنوان نیست. نتیجه این است که این دو دیدگاه در عرصه مالیاتی با یکدیگر اختلاف دارند، اما این تفاوت برداشت، ماهیت حقوقی حق واگذاری محل را تغییر نمیدهد و صرفاً دامنه شمول مالیاتی آن را تحت تأثیر قرار میدهد.
3. ارتباط حق واگذاری محل با حق زارعانه چیست؟
در حقوق اراضی ایران مفاهیمی مانند حق زارعانه، حق ریشه، حق آب و گل و اصطلاحاتی همچون کارافه و دستدارمی وجود دارد که همگی ناظر به استیفای منفعت یا ایجاد ارزش توسط متصرف در ملک غیر هستند. بسیاری از کارشناسان معتقدند این حقوق از نظر ماهیت اقتصادی و نحوه ایجاد ارزش، شباهت قابل توجهی با سرقفلی و حق واگذاری محل دارند؛ به این معنا که شخصی که سالها در ملک فعالیت کرده یا به آن آبادانی بخشیده است، نوعی «حق باقیمانده» پیدا میکند که قابلیت مطالبه یا انتقال دارد. حتی در یک مصوبه کارشناسان رسمی، حق زارعانه و حق تصرف تحت عنوان «حق کسب و پیشۀ کشاورزی» دستهبندی شده است.
این قرابت مفهومی باعث شده که پرسشهای تازهای درباره امکان ثبت، انتقال یا مطالبه حق زارعانه مطرح شود، از جمله اینکه آیا این حق باید به موجب سند رسمی منتقل شود و در صورت تنظیم سند رسمی، آیا الزام به ثبت آن در دفتر املاک نیز وجود دارد. در این زمینه دو دیدگاه متفاوت مطرح است. بر اساس نگاه نخست، تنظیم سند رسمی برای انتقال کفایت میکند. قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بر ضرورت تنظیم سند رسمی نسبت به حقوق واگذاری تأکید دارد و اگر حق زارعانه را در شمار حقوق واگذاری بدانیم، نتیجه این است که باید با سند رسمی منتقل شود، حتی اگر ماهیت عینی (مرتبط با خود ملک) نداشته باشد. در این تفسیر، قانون فقط بر ضرورت تنظیم سند رسمی تأکید کرده و نگفته که سند باید در دفتر املاک ثبت شود؛ بنابراین مقررات قدیمی که ثبت حق زارعانه در دفتر املاک را منع کردهاند، همچنان معتبر باقی میمانند.
در مقابل، نگاه دوم بر این تأکید دارد که علاوه بر تنظیم سند رسمی، ثبت حق زارعانه در دفتر املاک نیز ضروری است. مطابق این تفسیر، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر کرده است که «هر نوع حق واگذاری باید با سند رسمی باشد» و با توجه به ماده یک قانون، حتی تعهدات به انتقال حقوق نیز باید ثبت شود. از آنجا که حق زارعانه تا حدی ماهیت عینی و متصل به ملک دارد، مشمول الزام به ثبت در دفتر املاک میشود و مقررات قدیمی که ثبت این حق را منع میکردند یا استثنا میدانستند، در این صورت اعتبار خود را از دست میدهند.
با توجه به برنامه هفتم توسعه، سامانه ثبت اسناد باید امکان ثبت همه حقوق مرتبط با ملک از جمله سرقفلی، حق کسب و پیشه و حقوق مشابه را فراهم کند و بنابراین در آینده نزدیک، ثبت رسمی و الکترونیکی حق زارعانه نیز ممکن خواهد بود.
4. تفاوت مالیات حق واگذاری محل با مالیات نقلوانتقال ملک
تفاوت اصلی میان مالیات حق واگذاری محل و مالیات نقلوانتقال ملک در نحوه محاسبه آنها است. در نقلوانتقال ملک که شامل عرصه و اعیان میشود، مالیات بر اساس ارزش معاملاتی مصوب تعیین میگردد، در حالی که در مالیات حق واگذاری محل، میزان مالیات بر اساس مبلغ واقعی اعلامشده توسط فروشنده محاسبه میشود. به همین دلیل، در بسیاری از موارد، مالیات حق واگذاری محل از مالیات نقلوانتقال ملک بیشتر خواهد بود.
برای مطالعه در خصوص نقل و انتقال اراضی فاقد سند رسمی: مخاطرات و راهکارها، اینجا کلیک کنید
نظرات کاربران
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.
برای ثبت نظر باید وارد شوید.
ورود به سایت