خرید زمین در ایران همیشه با ریسک همراه است، مخصوصاً وقتی ملک سند رسمی ندارد و تنها با قولنامه، نسق زراعی یا اسناد عادی معامله میشود. اغلب خریداران بهخاطر قیمت پایینتر وارد این معاملات میشوند، اما عدم آگاهی میتواند به دعاوی طولانی، از دست رفتن سرمایه و حتی مشکلات قانونی منجر شود.
مشکل اول: مالکیت نامشخص و خطر اراضی ملی و موات
گاهی زمینی که با قولنامه یا سند عادی خریداری میکنید در سوابق رسمی ملی موات یا متعلق به دولت و نهادهای عمومی ثبت شده است در این شرایط خرید با قولنامه مالکیت قطعی و پایدار ایجاد نمیکند اگر کوچکترین اختلافی با مالک اصلی یا دولت پیش بیاید خریدار امکان دفاع حقوقی مؤثر ندارد گاهی چند فروشنده به صورت جداگانه روی یک زمین قولنامه میبندند و این موضوع باعث دعاوی حقوقی ابطال قرارداد و شکایت فروش مال غیر میشود به زبان ساده وقتی مالکیت زمین مشخص نباشد حتی خرید قانونی هم میتواند خریدار را در معاملات پرریسک و پروندههای طولانی حقوقی گرفتار کند
مشکل دوم: تعارض با طرحهای شهری و کاربریهای ممنوع
بخش بزرگی از اراضی حاشیهای یا کشاورزی که قولنامهای معامله میشوند، در طرحهای تفصیلی و هادی در پهنه فضای سبز، معابر، حریم رودخانه یا کاربریهای عمومی قرار گرفتهاند. خریدار زمین را برای ساختوساز یا تفکیک میخرد اما با عدم صدور پروانه، دستور توقف عملیات و حتی قلعوقمع بنای احداثی از سوی شهرداری یا سایر مراجع مواجه میشود. در این وضعیت، هرچند قرارداد از نظر مدنی ممکن است صحیح باشد، ولی منافع اقتصادی مورد انتظار عملاً از بین میرود و طرح دعوای خسارت نیز همیشه نتیجه مطلوبی به همراه ندارد.
مشکل سوم: بنبست در اخذ سند رسمی و انتقال بعدی
خریداران معمولاً با این امید وارد معامله میشوند که «بعداً سند رسمی میگیریم»، در حالیکه موانع ثبتی و اداری میتواند سالها این فرایند را متوقف کند. در اراضی نسقی و پلاکینامشخص، مشکلات افراز و تفکیک، تعارض حدود، نبود نقشه UTM دقیق و مغایرت با مقررات کاداستر و قانون الزام به ثبت رسمی، مهمترین موانع تبدیل سند عادی به رسمی است. نتیجه این است که خریدار زمینی در اختیار دارد که نه بهراحتی قابل فروش است، نه میتواند برای اخذ تسهیلات یا وثیقهگذاری روی آن حساب باز کند.
راهکار اول: استعلام ثبتی و اداری پیش از امضای قولنامه
گام اساسی استعلام وضعیت ملک قبل از هر تعهد مالی جدی است از اداره ثبت اسناد مستقیماً یا از طریق دفترخانه و سامانههایی مانند ثبتمن و استعلام الکترونیکی سند میتوان اصالت سند بازداشت رهن وضعیت کاداستر و در حدی سوابق ثبتی را کنترل کرد برای تشخیص ملی یا مستثنیات بودن زمین باید با مدارک موجود به اداره منابع طبیعی مراجعه و استعلام کتبی یا استعلام از طریق پنجره واحد مدیریت زمین درخواست کرد درباره کاربری استعلام از شهرداری بنیاد مسکن یا جهاد کشاورزی بسته به موقعیت ملک ضروری است تا مشخص شود زمین در پهنه مسکونی کشاورزی خدماتی یا در طرح معبر و فضای سبز قرار ندارد .
راهکار دوم: تنظیم قرارداد دقیق و تضمینهای حقوقی
پس از استعلام، اگر همچنان تصمیم به معامله وجود داشت، قرارداد باید با مشاوره وکیل یا حقوقدان متخصص ملکی تنظیم شود. در متن قرارداد لازم است وضعیت ثبتی و اداری ملک، سوابق تصرف، حدود و مساحت، کاربری، تعهد فروشنده به همکاری در اخذ مجوزها و سند رسمی، مهلتها، وجه التزام و حق فسخ در صورت کشف ملی یا موات بودن یا قرار گرفتن در طرح عمومی بهصراحت قید شود. درج شرط داوری تخصصی و الزام فروشنده به ارائه استعلامهای رسمی میتواند امکان پیگیری حقوقی مؤثر در صورت بروز مشکل را تقویت کند.
راهکار سوم: پرداخت مرحلهای ثمن و تقسیم ریسک
پرداخت یکجای ثمن، ریسک خریدار را حداکثری میکند؛ راه معقولتر، گرهزدن اقساط ثمن به تحقق مراحل استعلام و ثبت است. برای نمونه، بخشی از ثمن هنگام امضا، بخش بعدی پس از وصول پاسخ مثبت از ثبت، منابع طبیعی و دستگاههای مرتبط، و بخش پایانی پس از تنظیم سند رسمی یا حداقل پس از صدور رأی قطعی در تأیید مالکیت فروشنده پرداخت شود. در این صورت، اگر در میانه راه معلوم شود که زمین ملی، موات یا در طرح عمومی است، خریدار بخش قابلتوجهی از سرمایه خود را حفظ کرده و امکان استرداد عوضین و خاتمه قرارداد برای او بسیار قویتر خواهد بود.
برای مطالعه در خصوص مفهوم حق واگذاری محل و تفاوت آن با دیگر حقوق ملکی، اینجا کلیک کنید
نظرات کاربران
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.
برای ثبت نظر باید وارد شوید.
ورود به سایت