وکالت بلاعزل در قانون الزام: از فرار مالیاتی تا پرداخت موقت
وکالت بلاعزل در معاملات ملکی طی سالیان متمادی یکی از شیوههایی بود که اشخاص از طریق آن میتوانستند بدون تحمل تمامی تشریفات و هزینههای تنظیم سند رسمی، اقدام به انتقال مالکیت نمایند. با این حال، با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و بهویژه تبصره (۲) ماده (۱) آن، وضعیت این نوع وکالتها دستخوش تغییرات بنیادین شد. در این نوشتار، بهصورت مختصر و با زبانی روشن، وضعیت وکالت بلاعزل پیش از تصویب این قانون، تغییرات پس از اجرای آن و پیامدهای عملی مترتب بر این تحول تبیین میشود.
۱. پیش از تصویب قانون الزام: وکالت بلاعزل بهعنوان ابزار اجتناب از مالیات
در سالهای گذشته، هنگامی که خریدار و فروشنده به توافق میرسیدند، معمولاً دو مسیر پیشِروی آنان بود:
الف) تنظیم سند رسمی بیع در دفترخانه
این مسیر مستلزم انجام استعلامات و بررسیهای ثبتی و پرداخت هزینههایی از جمله مالیات نقل و انتقال (حدوداً ۳ تا ۵ درصد ارزش ملک)، حقالثبت و سایر مخارج قانونی بود.
ب) انعقاد مبایعهنامه عادی و سپس تنظیم وکالت بلاعزل
در این روش، خریدار اختیارات کامل مالک را به موجب وکالت بلاعزل دریافت میکرد و میتوانست در آینده ملک را به نام خود یا دیگری منتقل نماید؛ بیآنکه در زمان معامله سند رسمی تنظیم شود.
مزیت این روش:
پرداخت هزینههای بسیار کمتر، زیرا مالیات نقل و انتقال تنها در زمان تنظیم سند رسمی وصول میشد و وکالت بلاعزل عمدتاً صرفاً مشمول حقالثبت، حقالتحریر و حق تمبر بود.
مشکل این روش:
عدم تنظیم سند رسمی موجب کاهش وصول مالیات توسط دولت و ایجاد خلأ در نظام ثبت رسمی ملک میشد؛ موضوعی که زمینهساز معاملات معارض، ابهام در وضعیت مالکیت و افزایش دعاوی حقوقی بود.
۲. پس از تصویب قانون الزام: تلقی مالیاتی وکالت بلاعزل مانند سند رسمی
قانون الزام با هدف انسداد مسیرهای فرار مالیاتی و ارتقای شفافیت در معاملات تصویب شد. مطابق تبصره (۲) ماده (۱)، وکالت بلاعزلی که موضوع آن فروش یا انتقال ملک باشد، از حیث مالیاتی در حکم تنظیم سند رسمی انتقال محسوب میگردد.
پیامد عملی:
در زمان تنظیم وکالت بلاعزل، مالیات نقل و انتقال باید همانند زمانی که سند رسمی تنظیم میشود، پرداخت گردد؛ بنابراین امکان بهتعویقانداختن یا کاهش مالیات از طریق این روش از میان رفته است.
مثال:
برای فروش ملکی به ارزش یک میلیارد تومان، مالیات نقل و انتقال حدود ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان است. مطابق قانون جدید، حتی اگر بهجای سند رسمی، وکالت بلاعزل تنظیم شود، این مالیات در همان زمان تنظیم وکالت اخذ میگردد.
۳. مهلت ۹ ماهه: فرصتی برای تنظیم سند رسمی
این پرسش مطرح است که: پس از پرداخت مالیات در زمان تنظیم وکالت بلاعزل، در هنگام تنظیم سند رسمی، آیا مالیات مجدد اخذ میشود؟
قانونگذار در تبصره (۲) ماده (۱) برای جلوگیری از اخذ دوباره مالیات، مهلت ۹ ماهه برای تنظیم سند رسمی پیشبینی کرده است:
حالت اول: تنظیم سند رسمی ظرف ۹ ماه
در صورت انتقال رسمی ملک در این مهلت، مالیات نقل و انتقال مجدداً دریافت نمیشود؛ زیرا پرداخت اولیه کافی تلقی میگردد.
حالت دوم: تنظیم سند رسمی پس از ۹ ماه
عدم انتقال رسمی در مهلت مقرر موجب از میان رفتن معافیت میشود و مالیات نقل و انتقال در زمان تنظیم سند رسمی مجدداً مطالبه خواهد شد؛ در نتیجه، بار مالیاتی دو برابر میشود.
۴. پیامدهای عملی
نتیجه نخست: برابری مالیاتی وکالت بلاعزل و سند رسمی
وکالت بلاعزل دیگر ابزاری برای کاهش هزینههای مالیاتی محسوب نمیشود و مالیات نقل و انتقال از ابتدای معامله باید پرداخت گردد.
نتیجه دوم: ضرورت رعایت مهلت ۹ ماهه
خریدار یا وکیل باید انتقال رسمی را در این بازه زمانی نهایی کنند تا مشمول پرداخت مجدد مالیات نشوند.
نتیجه سوم: ریسک مالی ناشی از تأخیر در انتقال رسمی
عدم تنظیم سند در مهلت قانونی، هزینههای مالیاتی مضاعف بر معامله تحمیل میکند.
جمعبندی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، عمل کرد وکالت بلاعزل را در معاملات ملکی، به طور بنیادی تغییر داد. دیگر استفاده از وکالت بلاعزل بهعنوان ابزار کاهش هزینهها، مقرونبهصرفه نیست. هر شخصی که قصد فروش ملک دارد، باید هزینههای مالیاتی کامل را از پیش در نظر بگیرد. هرچند برای افرادی که دلایل منطقی برای استفاده از وکالت دارند (نظیر تعهدات بانکی، مسائل حقوقی یا شرایط قراردادی)، مهلت ۹ ماهه فرصتی معقول برای تنظیم سند رسمی فراهم میکند.
نظرات کاربران
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.
برای ثبت نظر باید وارد شوید.
ورود به سایت