معامله ملکی وقتی پیچیده و پرریسک میشود که بعد از امضا، تازه معلوم شود ملک در رهن بانک بوده یا قبلاً توقیف شده است. در چنین حالتی خریدار با این واقعیت روبهرو میشود که با وجود پرداخت ثمن، نه میتواند سند رسمی بگیرد و نه از آینده ملک مطمئن باشد؛ چون طلبکار یا شخصی که ملک در رهن او است، نسبت به ملک حق مقدم دارند و ممکن است هر لحظه برای استیفای طلب خود اقدام کنند. این نوشته با تمرکز بر همین وضعیتهای حساس، ابتدا توضیح میدهد «ملک در رهن» و «ملک توقیفی» دقیقاً چه آثاری برای خریدار و فروشنده دارد، و سپس بهصورت عملی نشان میدهد خریدارِ گرفتار در چنین معاملهای، چه گزینههای قانونی پیش رو دارد؛ از مذاکره و تنظیم توافق سهجانبه با بانک تا طرح دعاوی الزام به فک رهن، الزام به تنظیم سند رسمی، اعتراض به عملیات اجرایی و در نهایت فسخ یا مطالبه ثمن و خسارات، تا بتواند کمهزینهترین و مؤثرترین مسیر را نسبت به شرایط پرونده خود انتخاب کند.
ملک در رهن و ملک بازداشتی یعنی چه؟
ملکی که بهعنوان وثیقه در اختیار بانک یا مؤسسه مالی یا هر شخصی قرار گرفته و سند آن در دفترخانه به نفع مرتهن (مثلاً بانک) رهن شده است، «ملک در رهن» نام دارد. در این حالت، مالک هنوز صاحب ملک است، اما حق دارد فقط با رعایت حقوق مرتهن، در مال تصرف کند و انتقال قطعی آن بدون فک رهن یا جلب رضایت مرتهن با محدودیت جدی روبهرو خواهد شد. در مقابل، «ملک بازداشتی» ملکی است که بهموجب دستور مرجع قضایی یا اجرای ثبت، برای تضمین طلب طلبکار یا اجرای حکم، بازداشت شده و هرگونه نقل و انتقال بعدی آن نسبت به طلبکار قابل استناد نیست.
ریسکهای خرید ملک در رهن برای خریدار
خرید ملک در رهن از نظر حقوقی باطل نیست و بر اساس رای وحدت رویه 832 میتواند صحیح هم باشد. اما خریدار باید بداند تا زمانی که رهن فک نشود، مرتهن بر ملک حق عینی مقدم دارد.یعنی اگر فروشنده اقساط و بدهی خود را نپردازد، مرتهن میتواند از محل همان ملک طلبش را وصول کند، حتی اگر خریدار ثمن را کامل پرداخته باشد. در عمل نیز تا زمانی که تسویه یا موافقت رسمی مرتهن انجام نشده باشد، امکان تنظیم سند رسمیِ به نام خریدار وجود ندارد و او صرفاً به یک مبایعهنامه عادی و تعهدات قراردادی فروشنده متکی میماند.
ریسکهای خرید ملک بازداشتشده
خرید ملکی که قبل از معامله بازداشت شده است، از خرید ملک در رهن پرخطرتر است؛ زیرا اصل بر این است که پس از بازداشت، هرگونه نقل و انتقال نسبت به طلبکار بیاثر است. اگر خریدار بدون استعلام، ملکی را بخرد که قبلاً بهعلت محکومیت مالی یا بدهی دیگر بازداشت شده، ممکن است بعداً با حکم ابطال معامله یا عدم امکان ثبت سند مواجه شود. در چنین حالتی، خریدار ناچار است برای استرداد ثمن یا اثبات حقوق خود علیه فروشنده طرح دعوا کند و در عین حال، احتمال دارد ملک برای پرداخت طلب شخص ثالث به مزایده گذاشته شود.
راهحلهای قراردادی برای کاهش خطر
اگر خریدار به هر دلیل تصمیم دارد ملکی در رهن یا با احتمال بازداشت را معامله کند، باید از ابزارهای قراردادی برای کاهش ریسک استفاده کند. درج شرط «فک رهن تا تاریخ معین» و تعهد فروشنده به تسویه بدهی و ارائه مفاصاحساب بانکی، یکی از مهمترین این ابزارهاست؛ میتوان برای تخلف از این تعهد، وجه التزام و حق فسخ برای خریدار پیشبینی کرد. در مورد احتمال بازداشت یا بدهیهای دیگر، شرط ارائه گواهیها و استعلامهای ثبتی و مالیاتی، و حق فسخ در صورت کشف بازداشت یا معارض بودن ملک، میتواند تا حد زیادی از ورود ضرر جبرانناپذیر جلوگیری کند.
اگر معامله انجام شده و ملک در رهن بوده: چه اقداماتی ممکن است؟
اولین قدم، احراز وضعیت دقیق رهن است: مبلغ بدهی،و اینکه آیا مرتهن با انتقال موافقت میکند یا خیر.
در عمل چند مسیر رایج وجود دارد:
- مذاکره و تنظیم توافق سهجانبه (فروشنده–خریدار–مرتهن) برای تسویه و فک رهن و سپس انتقال رسمی؛ این مسیر کمهزینهترین و سریعترین حالت است.
- اگر فروشنده همکاری نمیکند، میتوان «الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی» را از طریق دادگاه پیگیری کرد؛ بهویژه وقتی در مبایعهنامه تعهد انتقال رسمی و تحویل سند درج شده باشد.
- اگر خریدار ناچار شود برای جلوگیری از خسارت، بدهی را خودش بپردازد، معمولاً امکان مطالبه وجه پرداختی و خسارات قراردادی از فروشنده (با توجه به مفاد قرارداد و ادله پرداخت) قابل طرح است؛ اما نحوه طرح دقیق دعوا و خواستهها باید با متن قرارداد و شرایط پرونده تنظیم شود.
اگر معامله انجام شده و ملک توقیف بوده: چه اقداماتی ممکن است؟
در توقیف، «تاریخها» تعیینکنندهاند: باید روشن شود توقیف قبل از معامله بوده یا بعد از معامله.
- اگر توقیف قبل از معامله بوده، معمولاً انتقال رسمی با مانع جدی مواجه میشود و خریدار در بسیاری از پروندهها ناچار است به سمت «فسخ/ابطال معامله (حسب مورد) و استرداد ثمن + خسارت» برود، چون فروشنده مالی را فروخته که قابلیت انتقال مؤثر نداشته است.
- اگر معامله قبل از توقیف انجام شده باشد و خریدار بتواند تقدم معامله را با ادله معتبر (مبایعهنامه، پرداختها، تحویل و تصرف، شهادت و سایر قرائن) ثابت کند، در برخی پروندهها مسیر «اعتراض ثالث اجرایی/اعتراض به عملیات اجرایی» مطرح میشود تا خریدار جلوی آثار توقیف نسبت به حق خود را بگیرد؛ موفقیت این مسیر کاملاً به کیفیت ادله و اوضاع پرونده بستگی دارد.
در پایان، مهمترین نکته این است که در مواجهه با معامله ملکیِ در رهن یا توقیفی، هیچوقت مسئله را به «گذر زمان» و قولهای شفاهی فروشنده واگذار نکنید. هرچه مستندات خود را سریعتر تکمیل کنید، وضعیت حقوقی معامله را دقیقتر بسنجید و در صورت لزوم از ابزارهایی مثل اظهارنامه، مذاکره هدفمند و طرح دعوای مناسب استفاده کنید، احتمال حفظ سرمایه و رسیدن به نتیجه مطلوب بیشتر خواهد بود. اگر در پرونده مشخصی با چنین وضعیتی روبهرو هستید، تنظیم و بررسی قرارداد و انتخاب نوع دعوا را بدون مشاوره تخصصی رها نکنید تا میان گزینههایی مانند الزام به فک رهن، الزام به تنظیم سند، اعتراض به عملیات اجرایی، فسخ یا مطالبه ثمن و خسارات، مسیری متناسب با واقعیت پرونده شما انتخاب شود.
نظرات کاربران
هنوز نظری برای این پست ثبت نشده است.
برای ثبت نظر باید وارد شوید.
ورود به سایت